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太平洋--40年房地产金融调控史最全复盘系列之一:这次不一样?【行业研究】

点击量: 回复数:0 举报 09??η??? 发表于 2020-04-08 14:04:24

【研究报告内容摘要】

改革开放伊始, 随着知青大规模返城,城市住房短缺的问题开始凸显出来。1978年 10月 19日,国务院批转原国家建委《关于加快城市住宅建设的报告》提出,要求到 1985年城市人均居住面积要达到 5平米。随后国家建委制定发展规划,计划从 1979年到 1985年建设住房 4.34亿平米。1979年 3月 12日住建部的前身“国家城市建设总局”正式成立,负责住宅建设和房产管理。

大规模的住房建设不可避免地面临资金短缺的问题。处于改革开放前沿的广东省试水了“, 政府出土地, 外商出资金”的合作方式。1979年颁布的《中华人民共和国中外合资经营企业法》规定,可以出租批租土地给外商使用,土地 使 用 权 可 作 为 合 资 企 业 的 中 方 合 营 者 的 投 资 资 本 。

1979年底,广州市利用这种模式开工了大陆第一个商品房小区“东湖新村”。此后该模式为多地所效仿。

不 过 外 资 的 体 量 远 远 不 足 以 满 足 大 规 模 住 房 建 设 的 需求, 银行信贷 才是房地产建设资金的主要来源。 改革开放之前,我国基本建设投资长期以来实行国家统一管理的制度,建设计划由国家统一下达,建设投资由国家统一分配, 基本建设资金由财政拨款无偿使用,实行统收统支。 改革开放后,为了提高财政资金的使用效率,国家开始试点” “拨改贷”,就是将原来列入国家预算由国家直接无偿拨款的基本建设投资,改为由中国人民 建设银行贷款解决。1979年“拨改贷”首先在北京、上海、广东三个省市及纺织、轻工、旅游等行业试点,01980年国家又扩大“拨改贷”的试点范围,规定 凡是实行独立核算、有还贷能力的建设项目,都要进行“拨改贷”改革。经过总结后,1985年 1月起,“拨改贷”在全国各行业全面推行。

对于房地产行业而言, 第一笔开发贷款到底是起源于什么时候可能较难考证,但是 最迟在 1980年底的时候就已经出现。

1980年 10月 10日,建设银行河北省分行批准石家庄市支行在 石家庄市试办城市住宅建设专项贷款业务。1984年国务院颁布《关于改革建筑业和基本建设管理体制若干问题的暂行规定》,明确提出大中城市都要逐步推行住宅商品化,并规定综合开发公司所需周转资金 由建设银行贷款供应。建设银行及时发出《城市土地开发和商品房贷款问题的通知》,正式设立了“土地开发和商品房贷款”这一新的贷款种类。

第一笔 按揭贷款出现于 11981年,当时中海集团在深圳开发了深圳第一个外销商品住宅“海丰苑”。 中海集团与香港汇丰银行合作,成为中国内地利用按揭贷款销售楼盘的鼻祖。

但由于海丰苑的购房者和贷款银行均在海外,因此并不能算是真正意义上的内地第一笔按揭贷款。内地真正意义上的第一笔按揭贷款要到 41984年,建设银行深圳分行向招商局蛇口工业区发放了第一笔职工住宅贷款。

除了银行和外资之外, 信托公司也是房地产行业资金来源的重要补充。1979年 10月,改革开放后内地第一家信托机构——中国国际信托投资公司宣告成立,直属国务院领导。

中信成立之初,就前瞻性地设立了房地产部,并明确要把房地产作为商品来经营。21982年中信房地产部的第一个房地产项目北京国际大厦正式动工,并于 1985年顺利交付使用,该项目的资金筹集、经营、建造都由中信自己负责。到 1986年的时候中信集团直接成立了自己的房地产公司。

除了中信之外,大量信托公司如雨后春笋般涌现。1980年 6月,国务院在《关于推动经济联合的通知》中指出:

“银行要试办各种信托业务,融通资金,推动联合”。随后,各家银行、各部委和各地方政府纷纷设立信托投资公司,到 21982年底,全国各类信托投资机构已有 0620多家。这段时间信托业务的本源——“受人之托,代人理财”的民事信托几乎没有发展,绝大多数信托公司基本上还是在行使银行功能,是银行存贷款业务的重复,其资金多用于投资固定资产领域。各级地方政府出资建立的信托投资公司往往成为地方政府的“小财政”和“举债窗口”。

甘肃省甚至还出现了将存在银行帐户的专项基金存款,转作地方“信托存款”,由地方负责支配的乱象。为了防止扩大基本建设规模,保证信贷收支的基本平衡,21982年信托业迎来第一次整顿。1982年 4月,国务院发布《关于整顿信托投资机构和加强更新改造资金管理的通知》,规 定 信 托 公 司 的 设 立 需 经 国 务 院 或 国 务 院 授 权 单 位 批准, 信托投资业务的全部资金活动,都要统一纳入国家信贷计划和固定资产投资计划,进行综合平衡。各地不得采取转移银行存款的办法,在国家下达的投资计划指标之外,增加基建贷款,搞计划外基本建设。

1984年 1月邓小平南巡深圳,1984年 10月召开的 十二届三中全会通过了《关于经济体制改革的决定》,决定推进“利改税”改革,进一步扩大企业自主权,激发了企业积极性;同时 改革计划管理体制,放宽了对地方、部门审批项目的权限,激发了地方和部门的投资冲动。

而这段时间的信贷环境也较为宽松。1984年 1月,中国人民银行剥离工商信贷和储蓄业务给刚刚成立的中国工商银行。 中国人民银行正式开始履行中央银行职责,并出台《信贷资金管理试行办法》。中国人民银行对各专业银行的资金往来,改变计划指标层层下批的管理办法, 实行实贷实存办法( 本质上是主要控制存贷差额,而不是贷款规模)。且允许资金的横向调剂,搞活资金,比如一个地区内各银行之间的相互拆借。

1984年 6月、7月间,中国人民银行又连续召开全国支持技术改造信贷信托会议,和全国银行改革座谈会。会议认为:“信托业务是金融的轻骑兵,也是金融百货公司,更侧重于金融市场调节”,并指出:“ 凡有利于引进外资、引进先进技术,有利于发展生产、搞活经济的多种信托业务都可以办理。”会议还对信托业在搞活金融、加强沿海与内地经济联系上所起的突出作用给予了充分肯定。 由此信托行业再次进入到快速发展的通道。

41984年较为宽松的信贷环境叠加企业和地方政府的投资冲动很快引发了经济过热,1984年下半年到 1985年出现了较为严重的通货膨胀。51985年中国人民银行不得不实行“双紧”政策:

货币政策“紧缩银根”,信贷政策开始实行严格的信贷规模管理(此前主要控制各银行的存贷差额),并建立起了存款准备金制度。51985年初,信托业也迎来第二次整顿,重点是业务清理,暂停发放新的信托贷款,控制增量规模。直到 1986年经济过热的现象才基本得到控制,货币政策的表述也转为“稳中求松”。1986年中国人民银行先后颁布了《金融信托投资机构管理暂行规定》和《金融信托机构资金管理暂行办法》两个法规性文件, 对信托业务进行规范后,又有一批信托公司获批成立。

1987-1988年经济高速发展对资金产生的巨大需求使得信托行业再次快速扩张,到 1988年第三次治理整顿前,信托公司一度扩张到 700多家。

风险提示:政策收紧超预期,销售下滑超预期

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